原状回復義務

友だちにきれいなマンガを借りたなら、読み終わって返すときも、落書きなどせずきれいなまま返すのが当たり前ですよね。不動産の賃貸借契約もまったく同じです。保証金を預けて人の家やお店を借りている間は自由に暮らせますが、契約が終わったら、最初に受け取ったときの姿に戻さなければなりません。

もし住んでいるあいだに、必要があってリビングの壁に大きな棚を取り付けたり、部屋のドアにペット用の出入り口をあけたりしていたら、どうすればいいでしょうか。契約が終わって引っ越すときは、その棚を外して穴をふさぐか、壊れたドアを直してから、大家さんに引き渡す必要があります。

このように、人の物を借りて使ったあと、元の形に整えて返す責任のことを、法律用語で原状回復義務と呼びます。契約書に書いていなくても法律によって基本的に生じる義務で、契約書に特約を置けば、その範囲は変わることがあります。

では、何年も住むうちにできたすべての古びた跡を、全部新品同様に直さなければならないのでしょうか。結論から言うと、そうではありません。人が暮らしていれば自然に生じる傷みや色あせを、法律では通常損耗と呼びます。

日差しでリビングの壁紙が黄ばんだり、タンスを置いていた床に自然なへこみ跡ができたりしても、借主が弁償する必要はありません。裁判所は、家が自然に古びていくのは賃貸借ではもともと予定されていることで、これを借主に直させると大家さんが不当な利益を得ることになる、と考えます。

もう少し正確に言うと、借主が新しく設置した設備や、借主の故意・過失によって生じた損傷が、回復の対象になります。たとえば、壁に太い釘を何本も打ち込んでコンクリートが割れたり、室内での喫煙で壁紙がひどく汚れたりした場合は、借主が自分のお金で直さなければなりません。

原状回復をめぐる対立は、たいてい保証金を返してもらう引っ越しの日にいちばん大きく噴き出します。大家さんは「もともと問題なかった」と言って保証金から修理費を引こうとし、借主は「入居したときからすでにきれいではなかった」と言い返すからです。

こうした争いを防ぐいちばん確実な方法は、入居当日にしっかり写真を撮っておくことです。荷物を運び込む前に、部屋の隅々にある傷、床のへこみ、タイルのひびなどを写真や動画に撮って、大家さんとメッセージで共有しておくとよいでしょう。

壁掛けテレビの設置やエアコンの穴あけのように、家の構造に手を加える作業をするときは、必ず事前に大家さんの同意を得て、退去時にどう処理するかも前もってメッセージで記録に残しておけば、あとで余計な争いを防げます。