黙示の更新（韓国の住宅賃貸借）

音楽や動画のサブスクを使っているとき、解約の手続きをうっかり忘れると、利用権が自動で翌月に延長されることがありますよね。

家を借りて住むチョンセ（韓国特有の、高額な保証金を預けて借りる賃貸方式）や月払いの賃貸契約でも、これとまったく同じことが起こります。決められた契約満了日が目前に迫っているのに、大家も借主も「保証金を上げてほしい」とか「満期日に引っ越します」という言葉をお互いに一言も口にしない、という状況が起こりえます。

このように双方が静かに期限を過ぎると、法律は二人とも今の条件のまま契約を続けたいと思っていると判断します。これを法律用語で「黙示（口に出さなくても、それとなく表れること）の」更新と呼びます。

新しく契約書を書き直したり、あらためて印鑑を押したりする必要はありません。元の契約書に書かれた保証金と家賃の条件のまま、居住期間がふたたび2年間、安全に延長されます。

自動延長を望まないなら、法律が定めた期限内に必ず、反対の意思をはっきり伝えなければなりません。何も言わずにじっとしている沈黙そのものが、同意したものとして扱われるからです。

住宅の場合、大家は契約満了の6か月前から2か月前までの間に、借主へ条件の変更や退去を求める旨を知らせなければなりません。借主も、ほかの場所へ引っ越したいなら契約が終わる2か月前までに、その意思を大家に伝える必要があります。

もし1日でも遅れて、2か月前の期限を過ぎてしまうと、契約は契約期間が終わる日に自動で延長されます。あとから「言おうと思っていたのに、忙しくて忘れていた」と訴えても、法律上はまったく認められません。ただし、家賃を2期分以上滞納したり、契約上の義務に大きく違反したりした借主には、黙示の更新は適用されません。

ですから、口頭で伝えるだけでなく、通話の録音、テキストメッセージ、LINEなどのメッセージアプリ、あるいは郵便局の内容証明郵便のように、通知した日付をはっきり証明できる記録を残しておくことがとても大切です。

黙示の更新が成立すると、法律は相対的に弱い立場の借主を、いっそう手厚く守ります。大家は、契約が自動延長された後の2年間は借主を勝手に追い出すことができず、途中で保証金や家賃を勝手に上げることもできません。

一方、借主は2年をまるまる住み切ってもよく、住んでいるうちにほかの事情で引っ越さなければならなくなれば、いつでも契約を解約すると大家に通知できます。だからといって、借主が出ていくと言ったその日にすぐ部屋を出られるわけではありません。

借主の解約通知が大家に届いた日から3か月が過ぎて、はじめて解約の効力が生じます。大家に新しい借主を探す時間を与え、返すべき保証金を用意する準備期間を法律で保障するためです。

ですから、通知が届いてから3か月が過ぎるまではまだ契約中であり、毎月の家賃と管理費をきちんと負担しなければなりません。3か月が過ぎてはじめて、大家に保証金を返す法的な義務が生じます。

もう一つ、ここまで話した期間はすべて住宅賃貸借の基準です。店舗などの商業用賃貸借は、黙示の更新になると存続期間が2年ではなく1年で（換算保証金が地域別の基準以下の場合）、大家の更新拒絶の通知期限も、満了の6か月前から1か月前までと異なります。