チョンセ制度：韓国特有の保証金型賃貸

友だちから高価なカメラを借りる代わりに、大きな預かり金を渡したと想像してみてください。使っている間は1日ごとの使用料を払わず、カメラを無事に返すときに預けたお金が全額戻ってくる仕組みです。

チョンセもまったく同じです。借り手は毎月の家賃の負担なしに住まいを使えますし、家主は銀行を通さなくても無利子でまとまった資金を用意できるので、お互いに得でした。見た目は家を借りるだけの単純な賃貸借契約ですが、実際には借り手が家主に大金を無利子で貸し、その利息の代わりに家に住むという、金融取引の性格を持っています。

韓国でこの制度がとりわけ発達した理由は、かつての高度成長期に、銀行が個人に住宅担保ローンを十分に出さず、預金金利がとても高かったからです。家主はチョンセの保証金を事業に回したり銀行に預けたりして大きな収益を上げられ、借り手は家賃を節約して、マイホームを買うための足がかりにしました。

ところが低金利の時代になり、不動産価格が急激に上がると、チョンセは本来の目的を超えて新しい投資手段として使われはじめました。家の価格とチョンセ保証金の差（ギャップ）の分だけの少ない自己資金で家を買う、ギャップ投資の手段へと姿を変えたのです。

たとえば5億ウォンのマンションのチョンセ保証金が4億ウォンなら、買い手は自分のお金1億ウォンだけで5億ウォンのマンションの持ち主になれます。家の値段が上がり続ければ、少ない元手でも非常に高い収益率を手にできますが、逆に値段が下がると深刻なリスクが生じます。

家主がチョンセの保証金をほかの不動産や資産に寝かせているため、契約が終わっても借り手に返す現金がすぐには用意できない事態が起こるのです。これが最近の韓国社会に大きな波紋を広げた、いわゆる「空き缶チョンセ」（カントンチョンセ、担保割れ物件）や保証金未返還問題の根本的な原因です。

チョンセには、借り手が家主個人の信用と住宅価格の変動リスクをかなりの部分で背負う、独特の構造があります。家主が借金を返せず、家が裁判所の競売にかけられると、借り手は大切な保証金を全額は取り戻せないかもしれません。

もう少し正確にいうと、チョンセの保証金は国が保証する銀行預金ではなく、家主という個人に貸した一種のローンに近いものです。そのため法律は、家に入居して転入届出をすれば、家が売られても新しい持ち主に住み続ける権利を主張できる対抗力を、さらに確定日付まで備えれば、競売のときに順位に従って保証金を優先的に返してもらえる優先弁済権を、借り手に与えています。ただし優先弁済権は、転入届出（対抗力は翌日の午前0時に生じます）と確定日付の両方がそろった時点を基準に順位が決まるため、契約前にすでに設定されていた先順位の根抵当権（家主の借入れ）には後れを取ります。そのため登記簿謄本に先順位の債権が大きく設定されていると、優先弁済権があっても保証金を全額は取り戻せないことがあります。

今日では、こうしたチョンセ保証金の未返還リスクを防ぐために、韓国住宅都市保証公社（HUG）や韓国住宅金融公社（HF）などの公的機関が運営するチョンセ保証金返還保証に加入する借り手が増えました。登録賃貸事業者は、韓国の民間賃貸住宅法に基づき、賃貸保証金の保証への加入が義務づけられています。いまやチョンセは、ただ住むだけにとどまらず、きめ細かなリスク管理が必要な金融制度として定着しています。