韓国の「チョンセ（伝貰）」制度
まとまった保証金を預けて家賃ゼロで暮らし、退去時にその全額をそのまま返してもらう、韓国独自の賃貸システムです。
定義 借主（入居者）が家主に物件価格の何割にも及ぶまとまった保証金を預け、契約期間中は月々の家賃を払わずに暮らし、退去時に保証金全額を返還してもらう韓国特有の住宅賃貸制度です。
大金を貸して部屋を借りる取引
友人に高価なカメラを借りる代わりに、まとまった保証金を預けたと想像してみてください。使っている間は毎日のレンタル料を一切払わず、カメラを無事に返却するときに預けたお金を全額返してもらう仕組みです。
チョンセもこれと全く同じです。入居者は毎月の家賃負担なしで住まいを利用でき、家主は銀行を通さずに無利子でまとまった資金を調達できるため、お互いに大きなメリットがありました。一見すると家を借りる単純な賃貸借契約に見えますが、本質は入居者が家主に大金を無利子で貸し、その利息の代わりに部屋に住むという金融取引の性格を持っています。
韓国でこの制度が発展した背景には、過去の高度経済成長期に銀行が個人へ住宅ローンを十分に貸し出さず、預金金利が非常に高かったという事情があります。家主は預かったチョンセ保証金を事業に投資したり銀行に預けて大きな運用益を得られ、入居者は家賃を浮かせてマイホーム購入のための資金を貯める足がかりにしたのです。
「ギャップ投資」の登場と影
しかし低金利時代が到来し、不動産価格が急騰するにつれて、チョンセ制度は本来の目的を超えて新たな投機手段として使われるようになりました。物件価格とチョンセ保証金の差額（ギャップ）だけの少額な自己資金で住宅を買い占める「ギャップ投資」の手段へと変貌したのです。
例えば5億ウォン（約5,000万円）のマンションのチョンセ保証金が4億ウォン（約4,000万円）なら、買い手は自分の元手1億ウォン（約1,000万円）だけでマンションのオーナーになれます。不動産価格が上がり続ければ少額の元手で莫大なリターンを得られますが、逆に価格が下落すると致命的なリスクが生じます。
家主が受け取った保証金を別の不動産や資産の購入に使い込んでしまうため、契約満了時に入居者へ返還する現金が手元にないという事態が起きるのです。これが、近年韓国社会で深刻な問題となった「カントンチョンセ（担保割れチョンセ）」や保証金未返還トラブルの根本的な原因です。
より正確に言えば：安全なチョンセ契約のための条件
チョンセは、入居者が家主個人の信用や不動産価格の下落リスクを大きく背負い込む独特な仕組みになっています。万一家主が借金を返済できず家が裁判所の競売にかけられた場合、入居者は大切な保証金を全額回収できない恐れがあります。
より正確に言えば、チョンセ保証金は国が保証する銀行預金ではなく、家主という個人にお金を貸し付けた一種の無担保融資（私的貸付）のようなものです。そのため入居者は、立ち退きを法的に拒否できる「対抗力」や、競売時に他の債権者より優先して資金を回収できる「優先弁済権」を確保するため、引越し当日に住民登録（転入届）を行い、「確定日付」を必ず取得する必要があります。
現在ではこうした未返還リスクを防ぐため、住宅都市保証公社（HUG）や韓国住宅金融公社（HF）などの公的機関が提供する「チョンセ保証金返還保証保険」への加入がほぼ必須となっています。いまやチョンセは、単なる住居の確保を超えて、入念なリスク管理が求められる金融取引となっているのです。
🤔 よくある誤解
チョンセ保証金は銀行預金のように安全で、契約期間が終われば無条件で全額戻ってくる。
保証金は家主個人に貸したお金です。家主が他の用途に使ってしまい物件価値が下落したり、物件が競売にかけられたりすると、期日通りに全額回収できないリスクがあります。
🧺 日常で出会う場面
まとまった資金を無利子で貸し出し、毎月の家賃なしで暮らして満期時に全額返還を受ける、韓国特有の住宅賃貸・金融システムです。