契約更新請求権：韓国の賃借人が2年住み続けられる権利

チョンセや月払い賃貸の契約を結ぶと、ふつう2年を基本に住むことになります。2年ごとに新しい家を探し、仲介手数料や引っ越し費用を払うのは、賃借人にとって大きな負担です。そんなときに使える強力な守りのカードが、契約更新請求権です。

この権利を使うと、もとの2年に加えて合計4年間、安定して住めるようになります。一生何度でも使えるわけではなく、ひとつの住宅の契約につき1回だけ使えるチャンスです。

大家さんが保証金や月々の家賃をむやみに大きく上げられないようにする安全装置も、あわせて入っています。直前の保証金の最大5%の範囲内でしか上げられないよう、法律で上限が決められているからです。家の値段が急に跳ね上がっても、賃借人が追い出されるように家を出ることにならないよう守ってくれる、柵のような役割をします。

このチケットには、使える有効期間が法律で厳しく決められています。契約が終わる6か月前から2か月前までの間に、必ず大家さんに延長の意思を伝えなければなりません。このタイミングを逃すと、権利を使いたくても使えず、家を明け渡すことになるかもしれません。

意思を伝えるときは、あとで揉めないよう、はっきりした証拠を残すのが安全です。口頭だけで伝えるのではなく、テキストメッセージや内容証明郵便のように、日付ややり取りの内容がきちんと記録に残る方法を使いましょう。

もう少し正確に言うと、大家さんも賃借人も、契約終了の2か月前まで何も言わずに過ぎてしまうと「黙示の更新」になります。黙示の更新は、このカードを使ったことにはなりません。そのため賃借人は、あとで使いたくなったときに、この権利を正式に1回使えるチャンスをそのまま残しておけます。

賃借人の権利が強いからといって、大家さんの事情がまったく無視されるわけではありません。法律は、大家さんの居住の権利や財産権も守るために、いくつかのはっきりした拒絶理由を定めています。

いちばん代表的な拒絶理由は、大家さん本人や、親・子どもなどの直系の親族が実際に入居して住むときです。ただし、大家さんが「自分で住む」と言って賃借人を退去させたのに、更新されていたはずの2年が過ぎる前に、正当な理由なく第三者に貸した場合は、家賃を上げたかどうかにかかわらず、追い出された元の賃借人に損害賠償金を支払わなければなりません。いくらで貸したかは、賠償が発生する条件ではなく、賠償額を考えるときの参考になるだけです。

賃借人の滞納家賃が2か月分に達したことがある場合、故意や大きな過失で家を壊した場合、大家さんの同意なしに他の人へ又貸し(転貸)した場合も、断られることがあります。賃借人として基本的な義務と信頼を守っているときだけ受けられる、法的な恩恵なのです。