カントンチョンセ（空き缶チョンセ）：韓国特有の保証金トラブル

チョンセで部屋を借りるとき、私たちは「引っ越すときには保証金が100%そのまま戻ってくる」と信じています。ところが、大家さんの借金と自分の保証金の合計が家の価格の80%を超えると、危険信号が点灯します。

たとえば、2億ウォンのビラ（低層の集合住宅）に銀行ローンが1億ウォンあり、自分のチョンセ保証金が1億2千万ウォンだとします。2つを合わせた借金は2億2千万ウォンです。家の価格よりも借金のほうが多くなってしまったわけです。この家を市場で売っても2億ウォンにしかならないので、大家さんは自分のお金を足さない限り、借り手に保証金を全額返せません。

結局、大家さんの本当の財産はゼロで、家全体が他人から借りたお金だけで埋まっています。外見は立派でも中はからっぽの、空き缶のような抜け殻の家だから、こう呼ばれるのです。

カントンチョンセが生まれる主な原因は、住宅価格の下落と、無理なギャップ投資（チョンセの借り手がいる状態で家を買う投資）です。家の値段は上がり続けると信じて、自分のお金はほとんど出さず、借り手のチョンセ保証金だけで何十戸もの家を買い集めた大家さんたちがいます。

ところが、不動産市場が冷え込んで家の値段が下がると、問題が表面化します。新しい借り手を探そうとしても、チョンセの相場が下がっているので、前の借り手に返すお金が足りなくなります。大家さんがお金を用意できなければ、銀行が競売を申し立てるか、借り手が訴訟を経て自分で競売を申し立てることになります。

もう少し正確に言うと、競売で家が売られるときは、たいてい相場よりずっと安い価格で落札されます。さらに、借り手が対抗力（第三者に自分の賃借権を主張できる力）や確定日付（契約日を公的に証明する印）を備える前に設定された銀行ローン（根抵当権）や、大家さんの一部の滞納税金は、借り手より先に配当を受け取ります。そのため借り手は、保証金の大部分を失う被害を受けることがあります。

カントンチョンセを避けるには、契約する前にしっかり確認することが大切です。まず、「登記簿謄本」という家の身分証明書を取り寄せて、銀行の借金（根抵当）がどれだけ設定されているかを確認しましょう。

次に、家の価格に対するチョンセ保証金の割合である「チョンセ価率」を調べます。一般に、マンション（アパート）は売買価格の70%以下、相場がつかみにくいビラは60%以下なら、比較的安全だと言われています。

最後に、いちばん確実な安全装置がチョンセ保証金返還保証保険に加入することです。ただし、保証金と大家さんの借金を足した額が家の価格の一定の割合以内であることなど、加入条件があるため、危ない家ほど加入を断られることがあります。万が一大家さんがお金を返せなくても、保証機関（HUG、SGIなど）が借り手に代わって保証金を返し、そのあとで機関が大家さんからお金を取り立ててくれるからです。