깡통전세

우리가 전세를 들어갈 때는 나중에 이사 갈 때 보증금을 100% 온전히 돌려받을 수 있다는 믿음이 있어요. 하지만 집주인의 빚과 내 보증금의 합이 집값의 80%를 넘어서면 위험 신호가 켜져요.

예를 들어 2억 원짜리 빌라에 은행 대출이 1억 원 있고, 내 전세보증금이 1억 2천만 원이라면 둘을 합친 빚은 2억 2천만 원이 돼요. 집값보다 빚이 더 많아진 셈이죠. 이 집을 시장에 팔아도 2억 원밖에 나오지 않으니, 집주인은 자기 돈을 보태지 않는 한 세입자에게 보증금을 다 돌려줄 수 없어요.

결국 집주인의 진짜 재산은 하나도 없고 집 전체가 남의 빚으로만 채워져 있어서, 겉만 멀쩡하고 속은 텅 빈 깡통 같은 껍데기 집이라고 부르는 거예요.

깡통전세가 만들어지는 주된 원인은 집값 하락과 무리한 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 투자)예요. 집값이 계속 오를 것이라 믿고 자기 돈은 거의 들이지 않은 채, 세입자의 전세금만으로 수십 채의 집을 사들인 집주인들이 있어요.

그런데 부동산 경기가 얼어붙어 집값이 떨어지면 문제가 터져요. 새로운 세입자를 구하려고 해도 전세 시세가 내려가서 이전 세입자에게 줄 돈이 모자라게 되죠. 집주인이 돈을 마련하지 못하면 은행이 경매를 신청하거나, 세입자가 소송을 거쳐 직접 경매를 신청해야 하는 상황이 돼요.

조금 더 정확히 말하면, 경매로 집이 팔릴 때는 보통 시세보다 훨씬 싼 가격에 낙찰돼요. 게다가 세입자가 대항력·확정일자를 갖추기 전에 설정된 은행 대출(근저당권)이나 집주인의 일부 밀린 세금은 세입자보다 먼저 배당받기 때문에, 세입자는 보증금의 상당 부분을 잃어버리는 피해를 볼 수 있어요.

깡통전세를 피하려면 집을 계약하기 전에 꼼꼼히 확인해야 해요. 먼저 '등기부등본'이라는 집의 신분증을 떼어보아 집에 은행 빚(근저당)이 얼마나 걸려 있는지 확인해야 해요.

둘째로 집값 대비 전세금의 비율인 전세가율을 따져봐야 해요. 보통 아파트는 매매가의 70% 이하, 시세를 정확히 알기 어려운 빌라는 60% 이하일 때 상대적으로 안전하다고 평가해요.

마지막으로 가장 확실한 안전장치는 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것이에요. 다만 보증금과 집주인 빚을 합한 금액이 집값의 일정 비율 안이어야 하는 등 가입 요건이 있어서, 위험한 집일수록 가입이 거절될 수 있어요. 만약 집주인이 돈을 돌려주지 못하더라도 보증기관(HUG, SGI 등)이 세입자에게 대신 보증금을 돌려주고, 그 기관이 집주인에게 돈을 받아내기 때문이에요.