확정일자

택배 상자에 찍힌 발송 스탬프를 떠올려 볼게요. 그 도장 하나로 물건이 언제 부쳐졌는지 다투지 않고 확인할 수 있어요. 전월세 계약서에도 이런 도장이 필요해요.

집이 경매로 넘어가면 돈을 받아야 할 사람들이 줄을 서요. 은행과 세입자, 다른 채권자가 뒤엉키죠. 이때 누가 먼저 받을지는 권리가 생긴 날짜의 앞뒤로 갈려요.

계약서는 집주인과 세입자 둘이 쓴 종이라 날짜를 나중에 손볼 여지가 있어요. 그래서 주민센터나 등기소가 계약서를 확인하고 그날의 날짜를 찍어 줘요. 인터넷 등기소에서 받아 둘 수도 있어요.

이 도장이 있으면 그 계약이 적어도 그날에는 있었다는 사실을 뒤집기 어려워요. 줄을 설 때 쓸 내 번호표가 생기는 셈이에요.

여기서 많이들 놓치는 대목이 있어요. 날짜 도장만 받아 두면 보증금이 지켜질 것 같지만 그렇지 않아요. 함께 갖춰야 할 조건이 두 가지 더 있어요.

첫째는 그 집에 실제로 들어가 사는 것이고, 둘째는 전입신고를 하는 것이에요. 이 두 가지를 갖추면 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 그 집에 살 수 있는 힘이 생겨요. 이 힘을 대항력이라고 불러요.

대항력에 날짜 도장이 더해져야 비로소 경매 대금에서 남들보다 먼저 보증금을 받을 자격이 생겨요. 이 자격은 우선변제권이라고 해요. 셋 중 하나라도 빠지면 순서에서 밀려요.

전입신고로 생기는 대항력은 신고한 다음 날 0시부터 효력이 생겨요. 그래서 우선변제의 순서도 이 시점과 확정일자 가운데 늦은 쪽을 기준으로 따져요.

조금 더 정확히 말하면 이 도장은 보증금을 돌려준다는 보장이 아니에요. 여러 사람이 나눠 받는 줄에서 내 순서를 앞으로 당겨 주는 장치예요. 집이 팔린 값이 걸려 있는 빚보다 적으면 앞 순서라도 다 돌려받지 못할 수 있어요.

순서를 다투는 상대는 주로 은행이에요. 집을 담보로 잡은 근저당권이 내 권리보다 먼저 걸려 있으면 은행이 먼저 가져가요. 앞선 빚이 얼마나 걸려 있는지는 등기부등본에 나와요.

계약 기간과 상관없이 짐을 빼거나 주소를 옮기면 대항력과 우선변제권을 모두 잃어요. 확정일자를 받아 뒀어도 마찬가지예요. 보증금을 못 받은 채 나가야 할 때를 위해 임차권등기명령이라는 제도가 있어요. 이 등기가 마쳐지면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지돼요.

관련 제도의 세부 조건은 법 개정으로 때때로 바뀌어요.