確定日付（かくていひづけ）：韓国の賃貸借で保証金を守る日付スタンプ

宅配便の箱に押された発送スタンプを思い浮かべてみてください。そのスタンプひとつで、荷物がいつ発送されたのかを争わずに確認できます。賃貸契約書にも、こうしたスタンプが必要です。

家が競売にかけられると、お金を受け取るべき人たちが列を作ります。銀行、借主、ほかの債権者が入り乱れます。このとき誰が先に受け取るかは、権利が生まれた日付の前後で分かれます。

契約書は大家さんと借主の二人で書いた紙なので、日付をあとから書き換えられる余地があります。そこで、韓国の住民センター（日本の役所の窓口にあたる場所）や登記所が契約書を確認し、その日の日付を押してくれます。オンラインの登記所サイトで受けることもできます。

このスタンプがあれば、その契約が少なくともその日には存在したという事実を覆しにくくなります。行列に並ぶときの自分の番号札ができるようなものです。

ここで多くの人が見落とす点があります。日付スタンプさえもらっておけば保証金が守られそうですが、そうではありません。あわせて満たすべき条件があと二つあります。

一つ目はその家に実際に入居して住むこと、二つ目は転入届を出すことです。この二つを満たすと、大家さんが代わっても契約期間中はその家に住み続けられる力が生まれます。この力を対抗力と呼びます。

対抗力に日付スタンプが加わって初めて、競売代金から他の人より先に保証金を受け取る資格が生まれます。この資格は優先弁済権といいます。三つのうち一つでも欠けると、順番で後回しにされます。

転入届で生まれる対抗力は、届出をした翌日の午前0時から効力が生じます。そのため、優先弁済の順番も、この時点と確定日付のうち遅いほうを基準に判断されます。

もう少し正確にいうと、このスタンプは保証金を返すという保証ではありません。大勢で分け合う行列のなかで、自分の順番を前に引き上げてくれる装置です。家が売れた金額が、かかっている借金より少なければ、先順位でも全額は返ってこないことがあります。

順番を争う相手は主に銀行です。家を担保にした根抵当権が自分の権利より先に設定されていれば、銀行が先に持っていきます。先にどれだけ借金がかかっているかは、登記簿謄本で確認できます。

契約期間にかかわらず、荷物を出したり住所を移したりすると、対抗力も優先弁済権もすべて失います。確定日付をもらっていても同じです。保証金を受け取れないまま引っ越さなければならないときのために、賃借権登記命令という制度があります。この登記が完了すれば、引っ越しても対抗力と優先弁済権が維持されます。

関連制度の細かい条件は、法改正によって変わることがあります。