チョンセ権の設定：韓国で保証金を登記簿に刻む制度

図書館の閲覧席にカバンだけ置いて席を離れるのと、自分の名前入りのネームプレートを机にしっかり固定しておくのとでは、どれだけ違うか想像してみてください。ふつうのチョンセ契約が大家さんと借り主の二人だけの約束（債権）だとすれば、チョンセ権の設定は、国の公的な書類である登記簿謄本に借り主の名前をくっきり打ち込むネームプレートのようなものです。

登記簿謄本の「乙区（所有権以外の権利を書く欄）」に自分の名前と保証金の額が載ると、法律上、家を直接支配できる強力な物権の力を手にします。大家さんが途中で変わったり、第三者が現れたりしても、登記簿を見せて堂々と自分の権利を主張できます。

とくに大きな利点は、実際にその家に住んでいなくても、住民登録の転入届を別の場所に移しても、権利が消えないことです。転勤や個人的な事情で住所を移さなければならない会社員には、とても心強い守りになります。

契約期間が終わったのに、大家さんが「次の借り主が入るまで待ってほしい」と言ってお金を返してくれない。そんな状況に悩む人は少なくありません。ふつうのチョンセ契約の借り主なら、裁判所にチョンセ金の返還を求める訴訟を起こし、数か月から1年以上かけて判決を勝ち取ってはじめて、家を競売にかけられます。

でも、チョンセ権を設定しておいた借り主は、こうした長い法廷闘争をくぐる必要がありません。判決文がなくても、登記簿に書かれた権利だけを持って裁判所にそのまま任意競売を申し立てることができるからです。ただし、家を明け渡す準備（目的物の引渡しの履行の提供）は整えておく必要があります。また、多世帯住宅の部屋ひとつのように建物の一部だけにチョンセ権を設定した場合は、建物全体を競売にかけることはできません。

大家さんにしてみれば、約束の日に保証金を返さなければ、すぐに自分の家が競売にかけられかねないという大きなプレッシャーがかかります。だから、もめごとが起きたときに、時間も訴訟費用も大きく減らして保証金を取り戻せる、頼もしい武器になるのです。

それなら、なぜみんながチョンセ権を設定せず、住民センターで確定日付だけをもらうのでしょうか。いちばんの理由は、費用と手続きの違いです。

住民センターでの確定日付は、数百ウォンの手数料だけで、大家さんの同意なしに手軽にもらえます。それに対してチョンセ権の設定には、大家さんの印鑑証明書と登記書類への協力が欠かせません。そのうえ、保証金の額に比例して登録免許税、地方教育税、司法書士の報酬などがかかり、数十万ウォンから100万ウォンを超えることもある、決して小さくない費用が発生します。

もう少し正確に言うと、住宅の種類による注意点もあります。マンションや区分所有の集合住宅（韓国の多世帯ヴィラなど）は、建物と土地（敷地権）がひとつにまとまっているため、チョンセ権の効力が敷地権にも及びます。ところが、一戸建てや多世帯住宅では、チョンセ権は「建物」だけに設定されるので、土地が競売で売れた代金からは保証金を優先的に配当してもらえない恐れがあります。ですから、自分の状況と家の形に合わせて、確定日付とチョンセ権設定のどちらがよいか、慎重に考える必要があります。