対抗力（韓国の賃借人の権利）

友だちに自転車を貸してもらう約束をしたのに、その友だちが自転車を別の人に売ってしまったとしましょう。法律の基本原則でいえば、それは貸してくれた友だちと私のあいだの約束にすぎないので、自転車を買った新しい持ち主に「私が借りることになっていたから返して」と迫るのは難しくなります。契約は、当事者の2人のあいだでしか効力を持たないからです。

家も同じでした。以前は、大家さんが賃借人に内緒で家を売ってしまい、新しい持ち主に出ていけと言われると、賃借人はなすすべなく路頭に迷うことがよくありました。賃借人と元の大家さんが交わした契約書を、新しい持ち主に押しつける方法がなかったからです。

こうした理不尽を防ぐために法律でつくられた強力な安全装置が、対抗力です。対抗力を備えた賃借人は、大家さんが何度代わっても新しい持ち主にも契約内容をそのまま主張できます。保証金を返してもらう権利も、新しい持ち主にそっくり引き継がれます。

対抗力を得る方法は、思ったよりずっと簡単です。裁判所に行く必要はなく、たった2つを済ませるだけです。1つ目は、実際に荷物を運び込んで住み始めること（住宅の引渡し）。2つ目は、住民センター（区役所のようなところ）やインターネットで住所を移すこと（転入届）です。

注意したいのは、効力が生じるタイミングです。引っ越しを終えて転入届を出した「その日すぐ」に効力が生じるのではなく、届出をした翌日の午前0時から対抗力が生じます。

転入届は、登記簿のようにその場ですぐ確認することが難しいため、同じ日にその家を担保に取った銀行などの第三者が思わぬ損害を受けないよう、法律が1日遅らせているのです。そのため、もし引っ越し当日に元の大家さんが銀行からこっそり大金を借りて担保を設定すると、銀行の権利が賃借人より先になってしまい、危険になることがあります。だから、契約書に「引っ越し当日は融資を受けない」という特約を入れておくと安全です。

多くの方が、対抗力と、確定日付をもらうことで生まれる権利を同じものだと誤解しています。もう少し正確にいうと、対抗力は家を明け渡さずに住み続ける権利であり、新しい持ち主からお金を返してもらう権利でもあります。

ただし、家が借金のせいで裁判所の競売にかけられたときは、状況が少し変わります。競売で家が売れた代金から、自分の保証金をほかの債権者より先に受け取るには、対抗力に加えて、「確定日付」をもらうことで生まれる「優先弁済権」という別のチケットが必要です。

つまり、対抗力が「新しい持ち主に対して踏ん張り、保証金を求める盾」なら、優先弁済権は「競売の配当金から自分のお金を先に受け取る整理券」です。両方を備えてこそ、保証金をより確実に守れます。ただし、賃借人より先に登記された根抵当権などがある家が競売で売れた場合は、対抗力を落札者に主張できないことがあります。