根抵当権

友人に10万ウォン（約1万円）を貸して財布を担保に預かったとしましょう。友人が完済すれば担保関係も終わり、次回またお金を貸すたびに財布を改めて担保に取る約束を結び直すとしたら、非常に面倒ですよね。

通常の抵当権は、特定の『ひとつの借金』だけに結びついているため、その借金をすべて返済すると一緒に消滅し、新しく借り直すと再び抵当権を設定しなければなりません。一方、根抵当権はあらかじめ設定したツケ払いの限度枠のように機能します。最初から「最大枠（上限）」を余裕を持って決めておき、その枠内であれば増減する借金や、将来発生する借金まで同じ優先順位で担保する仕組みです。そのため、一時的に借金残高がゼロになっても根抵当権は消滅しません。

銀行が住宅ローンを実行する際、多くが通常の抵当権ではなく根抵当権を設定します。元金だけでなく利息や遅延損害金、さらには同じ担保枠内で将来発生しうる借金まで、上限枠の中でまとめて担保できるからです。

不動産の身分証ともいえる登記簿謄本（登記事項全部証明書）を確認すると、金融機関によって実際に借りた金額より10〜30％ほど多い金額（一般の銀行なら通常110〜120％、第2金融圏ならそれ以上）が記載されているのをよく目にします。例えば1億ウォンを借りたのに1億2,000万ウォンと書かれているのは、120％で設定した場合の典型例です。この記載された金額を債権最高額（極度額に相当）と呼びます。

銀行の立場からすると、お金を借りた人が将来利息を滞納したり、元金を期日通りに返せなくなったりするリスクに備える必要があります。住宅が裁判所の競売にかけられて配当金を受け取るまでには、短くても数か月、長ければ1年以上かかることもあり、その間に膨らみ続ける遅延損害金（延滞利息）まであらかじめ計算に入れているのです。

より正確に言えば、登記簿に1億2,000万ウォンと書かれているからといって、家主が今すぐ返すべき借金が1億2,000万ウォンというわけではありません。実際に返済義務があるのは現在残っている融資の元利金ですが、第三者に対しては「この家から最大1億2,000万ウォンまでは私たちが優先的に回収する権利がある」と公式に宣言しておく安全ラインの役割を果たしているのです。

韓国で家を借りる際、登記簿謄本の「乙区（所有権以外の権利が記載される欄）」を必ず確認するように言われます。そこに記載されている根抵当権は、もしその物件にトラブルがあった場合にお金を回収する順番待ちの整理券のような役割を果たすからです。

もし家主が借金を返済できず、家が裁判所の競売にかけられた場合、落札金は先に整理券を取った順に分配されます。賃借人は入居して転入届を出すことで翌日午前0時から対抗力が発生し、さらに「確定日付（公的な契約日証明）」を取得して初めて優先弁済権が得られます。これらすべての条件が整った日が根抵当権の設定日より早ければ銀行より優先されますが、転入届を出した当日に設定された根抵当権には銀行の方が優先されてしまいます。そのため、すでに根抵当権が設定されている物件に入る場合は、銀行が優先される前提で計算しなければなりません。

したがって、「家の相場」から「登記簿に記載された債権最高額」を差し引いた金額が、自分のチョンセ保証金よりも十分に余裕を持って残っているかどうかが最低限のチェック基準になります。競売では相場より安く落札される可能性があり、先順位の他の賃借人保証金や滞納された税金が先に配当されることもあるため、併せて確認が必要です。チョンセ保証保険などの安全策を知っておくのも大切です。家主が「実際の借金はほとんど残っていない」と言ったとしても、根抵当権が有効である限り、同じ担保枠での追加借入や延滞利息が最高額を上限として当初の優先順位で配当されます。完済したと言っても抹消登記をしていなければ根抵当権はそのまま残るため、常に登記簿に書かれた最高額を基準にリスクを計算しなければなりません。