등기부등본 갑구 을구

새 학기에 새 친구를 사귈 때 이름표와 기본 정보를 먼저 확인하는 것과 같아요. 부동산 계약을 할 때 가장 먼저 열어봐야 하는 갑구는 소유권에 대한 모든 역사를 기록한 페이지예요. 이 집을 처음 지은 사람부터 시작해서 지금까지 누구의 손을 거쳐 현재 집주인에게 넘어왔는지가 시간 순서대로 쭉 적혀 있어요.

월세나 전세 계약서를 쓸 때는 갑구의 맨 마지막에 적힌 최종 소유자의 이름과 주민등록번호 앞자리(생년월일)가 내가 만난 집주인의 신분증과 일치하는지 꼭 대조해야 해요. 대리인이 나왔다면 진짜 집주인의 위임장이 있는지 확인하는 기준점이 돼요.

또한 갑구에는 집주인의 불안한 경제 상태가 그대로 드러나요. 가압류·압류는 채권자가 집주인 재산을 묶어 둔 상태, 경매개시결정은 경매가 이미 시작된 상태, 가등기·가처분은 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 수 있다는 신호예요. 신탁 등기가 있으면 등기상 소유자가 신탁회사(수탁자)로 바뀌어요. 원래 집주인과 계약하려면 신탁원부를 떼어 신탁회사의 동의가 있는지 확인해야 해요. 이런 기록이 말소되지 않았다면 각별히 주의해야 해요.

친구에게 돈을 빌려줄 때 그 친구가 이미 다른 친구들에게 빚이 얼마나 있는지 따져보는 것과 비슷해요. 을구는 소유권 외의 권리, 즉 집을 담보로 맡기고 빌린 빚이나 다른 권리 관계를 보여주는 페이지예요. 현재 효력이 있는 담보 대출이나 전세권 같은 권리가 없다면, 을구에는 말소된 과거 기록만 있거나 기록할 내용이 없어요. 다만 집을 담보로 하지 않은 빚은 을구에 나오지 않아요.

을구에서 가장 흔하게 만나는 단어는 '근저당권'이에요. 이는 집주인이 은행에서 주택담보대출을 받을 때 은행이 집을 담보로 잡고 설정하는 권리예요. 이때 적힌 '채권최고액'은 집주인이 돈을 제때 갚지 못할 때 은행이 집을 경매에 넘겨 그 근저당권의 순위에 따라 우선해서 돌려받을 수 있는 최대 한도를 뜻해요. 보통 실제 빌린 원금의 120~130% 수준으로 넉넉하게 적혀 있죠.

전세나 월세를 들어갈 때는 이 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집 시세에 비해 지나치게 높지 않은지 계산해 봐야 해요. 흔히 시세의 70~80%를 넘지 않도록 권하는 경험칙이 있지만 공식 기준은 아니에요. 다가구라면 다른 세입자의 보증금도 함께 따져야 해요. 집이 경매로 넘어갔을 때 을구에 먼저 이름을 올린 은행이 돈을 먼저 챙겨가기 때문에, 빚이 너무 많으면 내 소중한 보증금을 떼일 수 있거든요.

운동회 달리기 시합에서 결승선에 먼저 들어온 순서대로 메달을 목에 거는 장면을 떠올려 보세요. 등기부등본에 등기된 권리끼리도 순위번호와 접수번호로 순서가 정해져요. 같은 구 안에서는 순위번호를, 갑구의 압류와 을구의 대출처럼 서로 다른 구 사이에서는 접수번호를 따져요. 다만 실제 경매 배당은 가압류의 성격(우선변제권 없음), 세금, 소액임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있어요.

조금 더 정확히 말하면, 갑구와 을구만 본다고 해서 집의 모든 위험을 완벽히 피할 수 있는 것은 아니에요. 집주인이 내지 않은 국세나 지방세 같은 세금 체납 내역은 등기부등본에 바로 뜨지 않을 수 있어요. 그래서 집주인에게 국세·지방세 완납증명서를 요청하거나, 보증금이 1천만 원을 넘으면 계약 후 입주 전까지 집주인 동의 없이 세무서·지자체에서 미납 세금을 열람해 확인하는 습관이 필요해요.

마지막으로 건물의 겉모습을 설명하는 '표제부'도 함께 확인해야 해요. 내가 계약하려는 집의 동·호수와 면적, 지목(토지의 종류)이 표제부에 적힌 정보와 정확히 일치하는지 확인해야 법적인 보호를 안전하게 받을 수 있어요.