계약갱신청구권

전세나 월세 계약을 맺으면 보통 2년을 기본으로 살게 돼요. 2년마다 새로 살 집을 알아보고 복비와 이사 비용을 쓰는 일은 세입자에게 커다란 부담이에요. 이때 쓸 수 있는 강력한 보호 카드가 바로 계약갱신청구권이에요.

이 권리를 사용하면 기존 2년에 더해 총 4년 동안 안정적으로 거주할 수 있어요. 평생 무제한으로 쓸 수 있는 것은 아니고, 한 주택 계약에서 딱 1번만 사용할 수 있는 기회예요.

집주인이 보증금이나 월세를 터무니없이 많이 올리지 못하게 막는 안전장치도 함께 들어있어요. 직전 보증금의 최대 5% 범위 안에서만 올릴 수 있도록 법으로 제한을 두었기 때문이에요. 집값이 갑자기 폭등하더라도 세입자가 쫓겨나듯 집을 비우지 않도록 지켜주는 울타리 역할을 해줘요.

이 티켓은 행사할 수 있는 유효 기간이 법으로 엄격하게 정해져 있어요. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 사이에 반드시 집주인에게 연장 의사를 밝혀야 해요. 이 타이밍을 놓쳐버리면 권리를 쓰고 싶어도 쓰지 못하고 집을 비워줘야 할 수 있어요.

의사를 전할 때는 훗날 다툼을 막기 위해 확실한 증거를 남기는 것이 안전해요. 말로만 전하기보다는 문자 메시지나 내용증명 우편처럼 날짜와 대화 내용이 명확하게 기록되는 방법을 써야 해요.

조금 더 정확히 말하면, 집주인과 세입자 둘 다 만료 2개월 전까지 아무 말 없이 지나치면 '묵시적 갱신'이 돼요. 묵시적 갱신은 이 카드를 쓴 것이 아니에요. 따라서 세입자는 훗날 원할 때 이 권리를 정식으로 1회 쓸 수 있는 기회를 그대로 보존하게 돼요.

세입자의 권리가 강력하다고 해서 집주인의 사정을 아예 무시하는 것은 아니에요. 법에서는 집주인의 주거권과 재산권도 보호하기 위해 몇 가지 명확한 거절 사유를 정해 두었어요.

가장 대표적인 거절 이유는 집주인 본인이나 부모, 자녀 같은 직계존비속이 직접 들어와 살 때예요. 단, 집주인이 자기가 살겠다고 세입자를 내보낸 뒤 갱신되었을 2년이 지나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓으면, 임대료를 올렸는지와 상관없이 쫓겨난 기존 세입자에게 손해배상금을 물어줘야 해요. 세를 얼마에 놓았는지는 배상 요건이 아니라 배상액을 따질 때 참고할 뿐이에요.

세입자가 밀린 월세가 두 달 치에 이른 적이 있거나, 고의나 큰 잘못으로 집을 부쉈거나, 집주인 동의 없이 남에게 다시 세를 놓았을(전대) 때도 거절당할 수 있어요. 세입자로서 기본적인 의무와 신뢰를 지켰을 때만 누릴 수 있는 법적 혜택이에요.