레버리지

내가 가진 돈 1억 원으로 1억 원짜리 집을 샀다고 상상해 볼게요. 집값이 10% 올라 1억 1천만 원이 되면, 내 돈 1억 원으로 1천만 원을 벌었으니 수익률은 딱 10%예요.

이번에는 내 돈 2천만 원에 은행 빚 8천만 원을 합쳐서 똑같이 1억 원짜리 집을 사볼게요. 집값이 10% 올라 1천만 원의 차익이 생겼을 때, 은행 빚을 갚고 나면 내가 처음에 넣었던 2천만 원으로 1천만 원을 번 셈이에요.

똑같이 집값이 10% 올랐을 뿐인데, 내 돈 기준 수익률은 10%에서 50%로 다섯 배나 껑충 뛰어요(대출이자와 세금 등은 계산을 쉽게 하려고 뺐어요). 다만 빌린 돈의 이자보다 자산이 더 많이 올라야 이런 효과가 생기고, 이자가 더 크면 오히려 손해가 커져요. 이처럼 빚을 받침점으로 삼아 자기자본 대비 수익률을 몇 배로 증폭시키는 현상을 지렛대 효과라고 불러요.

지렛대는 힘을 크게 늘려주지만, 반대 방향으로 힘을 받으면 지렛대를 잡고 있던 사람이 공중으로 붕 날아가 버릴 수도 있어요. 레버리지 투자도 마찬가지예요. 가격이 오를 때는 큰돈을 벌지만, 반대로 떨어지기 시작하면 손실도 그만큼 걷잡을 수 없이 커져요.

내 돈 2천만 원과 빚 8천만 원으로 산 1억 원짜리 집값이 10% 떨어져 9천만 원이 되었다고 해볼게요. 집값은 겨우 10% 떨어졌지만, 은행에 갚아야 할 대출금 8천만 원은 1원도 줄어들지 않아요. 집을 팔아 빚을 갚으면 내 손에 남는 돈은 1천만 원뿐이에요.

결국 집값은 10% 떨어졌을 뿐인데 내 원금은 절반인 50%나 순식간에 증발해 버린 거예요. 만약 집값이 20% 떨어지면 내 원금 2천만 원이 모두 사라지고, 그보다 더 떨어지면 집을 팔아도 은행 빚이 남는 깡통 상태가 돼요. 레버리지가 '양날의 검'이라 불리는 이유예요.

조금 더 정확히 말하면 레버리지는 개인이나 기업이 빚을 활용해 자기자본 대비 수익률을 키우는 재무 레버리지에만 쓰이는 개념이 아니에요. 기업은 공장을 짓거나 기계를 들여와 제품을 생산할 때 생기는 고정비 구조에서도 지렛대가 작동하는지 함께 따져요.

공장처럼 매출과 상관없이 나가는 고정비가 크고, 물건 하나를 더 만드는 비용(변동비)이 작은 기업은 매출이 조금만 변해도 영업이익이 훨씬 크게 변해요. 매출이 늘면 이익이 크게 늘지만, 줄면 이익도 크게 줄거나 적자가 날 수 있어요. 이를 '영업 레버리지'라고 불러요.

우리나라 부동산 시장에서 흔히 볼 수 있는 전세 끼고 집을 사는 '갭투자'도 세입자의 전세보증금을 이자 없는 빚으로 활용하는 전형적인 레버리지예요. 다만 보증금도 언젠가 돌려줘야 하는 빚이라, 전셋값이나 집값이 떨어지면 보증금을 돌려주지 못하는 역전세·깡통전세 위험이 있고 세입자도 피해를 볼 수 있어요. 결국 레버리지는 남의 돈이나 고정비 구조를 지렛대 삼아 결과의 변동 폭(이익과 손실 모두)을 키우는 원리를 통틀어 말해요.