レバレッジ

自己資金1億ウォン（約1,100万円）で1億ウォンの家を買った場合を考えてみましょう。家の価格が10％上昇して1億1,000万ウォンになれば、投じた1億ウォンに対して1,000万ウォンの利益が出たので、収益率はちょうど10％です。

今度は、自己資金2,000万ウォンに銀行からの借入金8,000万ウォンを合わせて、同じく1億ウォンの家を買ってみます。家の価格が10％上がって1,000万ウォンの値上がり益が出た場合、銀行の借入金を全額返済しても、最初に投じた2,000万ウォンに対して1,000万ウォンを稼いだ計算になります。

物件の値上がり率は同じ10％なのに、自己資金を基準にした収益率は10％から50％へと、なんと5倍に跳ね上がります（計算を分かりやすくするため、ローンの利息や税金などは除外しています）。ただし、借りたお金の金利以上に資産価値が上昇して初めてこの効果が得られ、金利負担の方が大きければかえって損失が膨らみます。このように借金を支点として自己資本に対する収益率を何倍にも増幅させる現象を「レバレッジ効果（テコ効果）」と呼びます。

テコは小さな力を大きく増幅してくれますが、もし逆方向に強い力がかかれば、テコを握っていた人が宙へ吹き飛ばされてしまう危険もあります。レバレッジ投資も全く同じです。価格が上昇するときは莫大な利益をもたらしますが、逆に下がり始めると損失も手のつけられないスピードで膨らんでいきます。

自己資金2,000万ウォンと借入金8,000万ウォンで買った1億ウォンの家の価格が、10％下落して9,000万ウォンになったとしましょう。物件価格の下落はわずか10％ですが、銀行に返済すべき借入金8,000万ウォンは1ウォンたりとも減りません。家を売却して借金を返済すると、手元に残るお金はわずか1,000万ウォンです。

結果として、物件価格は10％下がっただけなのに、自己資金の半分である50％が一瞬にして吹き飛んでしまったことになります。もし物件価格が20％下落すれば元本2,000万ウォンは全滅し、それ以上下がれば家を売っても借金だけが残る債務超過状態に陥ります。レバレッジが「諸刃の剣」と呼ばれるのはこのためです。

レバレッジは、個人や企業が借金を活用して自己資本利益率を高める「財務レバレッジ」だけに用いられる概念ではありません。企業が工場を建設したり機械を導入して製品を作ったりする際の「固定費」の構造においても、同じテコの原理が働きます。

工場のように売上の増減にかかわらず発生する固定費が大きく、製品を1個追加で作る費用（変動費）が小さい企業は、売上がわずかに変動するだけでも営業利益がはるかに大きく変動します。売上が伸びれば利益が爆発的に増えますが、売上が落ち込むと利益も急減して一気に赤字へ転落するリスクがあります。これを「営業レバレッジ」と呼びます。

韓国の不動産市場でよく見られる「ギャップ投資（入居者のチョンセ保証金＝まとまった預託保証金を無利子の借入金として利用し、物件価格との差額だけで家を買う投資）」も典型的なレバレッジです。ただし保証金はいずれ返さなければならない負債であるため、賃貸相場や住宅価格が下落すると保証金を返還できない「逆チョンセ」や「缶チョンセ（担保割れ）」のリスクが生じ、入居者にも被害が及ぶことがあります。結局のところ、レバレッジとは他人の資金や固定費をテコにして、結果の振れ幅（利益と損失の双方）を拡大させる原理全般を指しているのです。