ギャップ投資：チョンセを使う韓国の不動産投資

プールで浮き輪やライフジャケットをつけてぷかぷか浮いている姿を思い浮かべてみてください。水の浮力のおかげで、少ない力でも体全体を軽く浮かせられますよね。ギャップ投資も同じで、入居者の保証金という大きな浮力を利用する投資の方法です。

たとえば5億ウォンのマンションに、すでに4億ウォンを預けて住んでいるチョンセの入居者がいるとします。この家を新しく買う人は、5億ウォン全額は必要ありません。入居者があとで受け取る4億ウォンの返還責任をそのまま引き継ぎ、差額の1億ウォンだけを前の持ち主に渡せば、家主になれます。

このように、売買価格とチョンセ価格の差、つまり差額（ギャップ）だけを投資する方法を、ギャップ投資と呼びます。自分のお金は少しだけ入れて、他人のお金をてこにして大きな資産を動かす、代表的な「レバレッジ（てこ）」投資の形です。

不動産価格が上がり続ける時期には、1億ウォンを入れて家の値段が1億ウォン上がるだけで収益率が100%になるため、かつては多くの人が少ない資金で何戸も家を買い集める手段として使いました。

けれども、てこが長く高いほど、バランスを崩したときに地面へ真っ逆さまに落ちる危険もずっと大きくなります。家の値段が上がるときは大きな利益をもたらしますが、反対に家の値段やチョンセ価格が下がる瞬間から、深刻な問題が始まります。

たとえば5億ウォンだった家の値段が3億5千万ウォンに下がったとしましょう。入居者が契約満了で引っ越すといって4億ウォンの返還を求めると、家を売っても5千万ウォン足りません。このように、家の値段がチョンセ保証金（ローンがある場合は保証金とローンを合わせた額）より低くなって、抜け殻だけが残る状態をカンテンチョンセ（空き缶チョンセ）と呼びます。

さらに、家主にすぐ渡せる現金がなければ新しい入居者を探さなければなりませんが、チョンセの相場が以前の保証金より下がっていたら、その差額ぶんを借金して埋めなければなりません。こうした状況を「逆チョンセ」と呼び、期日どおりにお金を返せず、入居者が保証金を失う危機に陥ることもあります。

けっきょく入居者は大切な全財産を失う不安に震え、無理して何戸も買った家主は次々に破産するドミノ現象につながりかねません。

もう少し正確にいうと、ギャップ投資は、他の国ではなかなか見つからない韓国特有の賃貸制度である「チョンセ」を土台につくられた、特殊な金融構造です。チョンセ保証金は銀行のローンと違って毎月の利子を払わないので、一見ただのお金のように見えますが、実際には満期になれば必ず100%返さなければならない巨大な借金です。

ですからギャップ投資の本質は、手軽な資産運用ではなく、入居者の保証金を元手にして将来の家の値上がりに賭ける無利子の負債借入投資です。

家を買うときには、ギャップの金額のほかにも、取得税、不動産の仲介手数料、持っているあいだに払う財産税（一定額を超えると総合不動産税まで）、売るときに払う譲渡所得税まで、たくさんの付随費用がかかります。こうした費用や金利変動のリスクをきちんと計算せずに飛びつくと、大きな損をしやすくなります。

けっきょくギャップ投資は、家の値段とチョンセ価格が上がるか、維持されるという期待に大きく頼る方法なので、不動産市場が低迷期に入ると、個人だけでなく社会全体に大きな傷を残しかねない構造的なリスクを抱えています。