종합부동산세

집이나 땅을 가진 사람은 누구나 매년 7월과 9월에(주택은 보통 두 번에 나눠, 토지는 9월에) 부동산이 있는 지역의 시청이나 구청에 '재산세'라는 지방세를 내요. 내가 가진 집이 어느 지역에 있든 그 부동산이 놓인 자치단체에 내는 기본적인 보유세예요. 그런데 값비싼 집을 가졌거나 여러 채의 집을 가진 사람은 초겨울에 국세청으로부터 또 다른 세금 고지서를 받게 돼요.

이 두 번째 고지서가 바로 종합부동산세예요. 일반적인 재산세가 부동산을 가진 모든 사람에게 물건별로 매겨지는 기본 세금이라면, 종합부동산세는 일정 기준 금액을 넘는 고액 자산가에게만 추가로 매기는 누진세예요.

전국 각지에 흩어져 있는 개인 소유의 부동산을 주택은 주택끼리, 토지는 종류별로 따로 바구니에 모아 합쳐서 계산해요. 서울에 집 한 채, 부산에 집 한 채가 있다면 두 집의 가격을 하나로 모은 뒤, 그 총합이 법에서 정한 주택분 공제 금액을 넘어설 때만 세금이 부과돼요.

종합부동산세를 매길 때는 시장에서 사고파는 실제 매매 가격이 아니라, 정부가 매년 조사해서 발표하는 '공시가격'을 기준으로 삼아요. 공시가격은 세금을 매기기 위한 행정적인 기준 가격이라서 보통 실제 거래 시세보다는 낮게 형성돼요.

주택분 세금을 매기는 기준선은 주택 수에 따라 크게 달라져요. 혼자서 온전한 집 한 채만 보유한 1세대 1주택자는 공시가격 합계가 12억 원을 넘는 초과분에 대해서만 세금을 내면 돼요. 반면에 집을 여러 채 가진 다주택자는 합산 공시가격이 9억 원만 넘어도 과세 대상이 돼요. 이 기준은 개인의 경우이고, 법인이 가진 주택은 기본공제 없이 단일세율이 적용되는 등 별도 규정이 있어요. 토지는 따로 기준이 있어서 종합합산 토지는 5억 원, 별도합산 토지는 80억 원을 넘을 때 과세돼요.

또한 주택분은 기준 금액을 넘겼다고 해서 그 초과액 전체에 바로 세율을 곱하지 않아요. 정부가 경제 상황에 맞춰 조절하는 '공정시장가액비율'(현재 주택분 60%)이라는 할인율을 곱해 과세표준을 정해요. 토지분은 현재 이 비율이 100%라서 초과액 전체가 과세표준이 돼요. 여기에 부동산 총액이 커질수록 세율이 점점 더 가파르게 뛰는 누진세율을 적용하여 최종 세액을 결정해요.

종합부동산세는 이미 낸 재산세와 중복되지 않도록 정교하게 설계되어 있어요. 기준 금액을 넘는 부분에 대해 종합부동산세를 계산한 뒤, 그 부분에 해당하는 재산세 상당액을 법정 산식으로 계산해 세금에서 빼주는 방식이에요. 이렇게 해서 같은 부분에 두 세금이 겹쳐 매겨지지 않도록 조정해요.

더불어 실거주 목적의 1주택자를 보호하기 위한 다양한 감면 제도도 마련되어 있어요. 집을 팔지 않고 오래 보유했다면 5년 이상은 20퍼센트, 10년 이상은 40퍼센트, 15년 이상은 50퍼센트를 깎아주고, 집주인의 나이에 따라 만 60세 이상은 20퍼센트, 65세 이상은 30퍼센트, 70세 이상은 40퍼센트를 깎아줘요. 이 두 공제는 함께 받을 수 있는데, 둘을 합쳐도 최대 80퍼센트까지가 한도예요. 정기적인 소득이 없는 은퇴자라도 살던 집 한 채 때문에 과도한 세금 부담에 쫓겨나지 않도록 배려하는 장치예요.

결국 종합부동산세는 모든 집주인에게 부담을 지우는 세금이 아니라, 기준 금액을 넘는 부동산 보유자에게 매기는 세금이에요. 실제 효과와 바람직한 수준을 두고는 여러 견해가 있어요.