総合不動産税：韓国の高額不動産保有税

家や土地を所有している人は、誰でも毎年7月と9月に（住宅は原則2回に分割、土地は9月に）、その不動産がある地域の市役所や区役所に「財産税（日本の固定資産税に相当）」という地方税を納めます。所有する不動産がどこにあっても、その自治体に納める基本的な保有税です。ところが、高価な住宅を所有していたり、複数の家を持っていたりする人は、初冬になると韓国国税庁からもう一枚、別の納税通知書を受け取ることになります。

この2枚目の通知書こそが、まさに「総合不動産税（通称：チョンブセ）」です。一般的な財産税が不動産を持つすべての人に対して物件ごとに課される基本の税金であるのに対し、総合不動産税は一定の基準額を超える高額資産家にのみ追加で課される累進税なのです。

全国各地に点在する個人所有の不動産を、住宅は住宅同士、土地は土地の種類ごとにひとつのカゴにまとめて合算して計算します。例えばソウルに1軒、釜山（プサン）に1軒持っているなら、2つの住宅の価格を合算し、その合計額が法律で定められた住宅分の控除額を超えた場合にだけ税金が課されます。

総合不動産税を計算する際は、市場で売買される実取引価格ではなく、韓国政府が毎年調査・発表する「公示価格」を基準とします。公示価格は課税のための行政上の基準価格であるため、通常は実際の相場よりも低めに設定されます。

住宅分の税金が課されるボーダーラインは、所有する住宅の数によって大きく異なります。1軒の持ち家だけを保有する「1世帯1住宅者」は、合算公示価格が12億ウォン（約1億3,000万円）を超える分に対してのみ納税すれば済みます。一方で、複数の家を保有する「多住宅者」は、合算公示価格が9億ウォン（約1億円）を超えるだけで課税対象となります。これは個人の場合の基準であり、法人が所有する住宅には基本控除がなく単一税率が適用されるなど、別途の規定が設けられています。土地にも別個の基準があり、総合合算土地は5億ウォン、別集合算土地は80億ウォンを超えると課税されます。

また、住宅分は基準額を超えたからといって、その超過分全額にすぐ税率を掛けるわけではありません。政府が景気動向に合わせて調整する「公正市場価額比率」（現行の住宅分は60％）という掛率を乗じて課税標準を算出します。土地分は現在この比率が100％のため超過額全額が課税標準になります。ここに不動産の総額が大きくなるほど税率が急激に跳ね上がる累進税率を適用して、最終的な税額が決まります。

総合不動産税は、すでに納めた財産税と二重課税にならないよう精巧に設計されています。基準額を超える部分について総合不動産税を算出したあと、その部分に相当する財産税相当額を法定の計算式で割り出して差し引く仕組みです。これにより、同じ部分に2つの税金が重複して課されないよう調整されます。

さらに、実際に住む目的で1軒だけを保有する人を保護するための手厚い減免制度も用意されています。家を売らずに長く保有している場合、5年以上で20％、10年以上で40％、15年以上で50％が控除され、所有者の年齢に応じて60歳以上は20％、65歳以上は30％、70歳以上は40％が控除されます。この2つの控除は併用可能ですが、合わせても最大80％までが限度となっています。定期的な所得がない年金生活者などが、住んでいる家1軒のせいで過度な税負担に追い詰められないよう配慮された仕組みです。

結局のところ総合不動産税は、持ち家を持つすべての人に負担を強いる税金ではなく、基準額を超える高額な不動産を持つ人に課される税金です。その実質的な効果や望ましい税水準を巡っては、韓国国内でも多様な議論が交わされています。