계약금과 해약금

인기 있는 식당이나 펜션을 예약할 때 먼저 예약금을 걸어본 적이 있을 거예요. 부동산이나 큰돈이 오가는 거래에서도 마찬가지로 계약을 맺었다는 증거이자 일정 조건에서 계약을 풀 수 있는 장치로 전체 금액의 일부(관행상 10% 안팎)를 먼저 주고받는데, 이 돈을 계약금이라고 불러요.

그런데 계약을 맺고 나서 갑자기 마음이 바뀔 수도 있잖아요. 이때 민법은 별다른 약속이 없으면 처음에 건넨 계약금을 해약금으로 추정하는 규칙을 두고 있어요. 계약을 깨고 싶은 사람이 그에 상응하는 경제적 대가를 치르고 약속에서 벗어날 수 있는 길을 열어둔 셈이에요.

규칙은 아주 단순해요. 돈을 먼저 준 매수인(사는 사람)이나 세입자가 계약을 깨려면 이미 준 계약금을 포기하면 돼요. 반대로 집주인이나 매도인(파는 사람)이 계약을 없던 일로 하고 싶다면, 받았던 계약금에 같은 액수의 돈을 더 얹어서 계약금의 두 배를 돌려주는 배액 상환을 해야만 계약을 끝낼 수 있어요.

계약금을 포기하거나 두 배로 돌려준다고 해서 언제든지 마음대로 계약을 깰 수 있는 것은 아니에요. 법에서는 계약 당사자 중 어느 한쪽이라도(본인 포함) 이행에 착수하기 전까지만 해약금으로 계약을 취소할 수 있도록 정해두었기 때문이에요.

이 기준 시점을 법률 용어로 이행의 착수라고 불러요. 부동산 거래에서는 대개 '중도금'을 통장에 입금하는 순간이 여기에 해당돼요. 중도금이 일부라도 오가는 순간부터는 중도금을 낸 매수인 본인을 포함해 누구도 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주는 방식으로는 일방적으로 계약을 풀 수 없게 돼요.

따라서 중도금을 입금한 뒤에는 아무리 계약금의 몇 배를 물어준다고 해도 상대방 동의 없이 일방적인 해약을 할 수 없어요. 이때부터는 정해진 잔금을 치르고 계약을 끝까지 마쳐야 하며, 이를 어기면 채무불이행으로 더 큰 법적 손해배상 책임을 질 수 있어요.

많은 분들이 해약금과 위약금을 같은 뜻으로 헷갈려해요. 해약금은 '합법적으로 계약을 취소할 수 있는 권리'를 사는 돈인 반면, 위약금은 '약속을 어긴 쪽이 상대방에게 물어주기로 미리 정해 둔 돈'을 뜻해요. 계약서에 "약속을 어기면 계약금을 위약금으로 본다"는 별도의 특약 조항을 적어두어야만 손해배상 예정액으로서 위약금 성격을 갖게 돼요.

또한 일상에서 흔히 떠도는 오해 중 하나는 계약서를 쓰고 24시간 안에 취소하면 계약금을 전액 돌려받을 수 있다는 이야기예요. 하지만 계약은 도장을 찍거나 구두로 합의한 순간 효력이 생기고, 24시간 같은 무조건 취소 기간은 없어요. 계약금을 이미 주고받았다면 단 1분 뒤라도 해약금 규칙이 그대로 적용돼요. 계약금을 아직 다 내지 않았다면 일부만 내고 포기하는 식으로 빠져나갈 수도 없어요. 해약금의 기준은 약정한 계약금 전액이에요. 다만 이는 민법상 일반 계약(특히 부동산 거래) 기준이고, 방문판매·온라인 구매 등 일부 거래는 별도 법률에 따른 청약철회 기간이 있어요.

따라서 집이나 자동차처럼 단위가 큰 계약을 체결할 때는 계약금을 입금하기 직전까지 조건을 꼼꼼히 살피고 신중하게 결정해야 해요. 한 번 보낸 돈은 내 손을 떠난 순간부터 계약을 지키겠다는 가장 강력한 법적 약속이 되기 때문이에요.