韓国の不動産「仮契約金」の返還基準

レストランの席を予約するように、気に入った部屋を見て「他のお客さんには見せないでください」と、大家さんの口座に100万ウォン(約10万円)を送ったとしましょう。ところが翌日、もっと広くて安い部屋を見つけ、昨日の100万ウォンを返してほしいと頼んだら、大家さんは返さなければならないのでしょうか？

多くの方は「まだ正式な契約書にハンコを押していないから、100％返してもらえる」と考えます。けれども韓国の法律では、契約は書面がなくても、当事者同士の言葉と意思の合致だけで成立する諾成契約(口頭の合意でも効力が生じる契約)です。裁判所は契約書の有無よりも、合意された契約の内容をはるかに厳しく見ます。

もし不動産仲介業者や大家さんとやり取りし、売買代金全体や賃貸の保証金(チョンセの場合も同様)、入居日、残代金の支払日程などをメッセージで確定させたうえでお金を送ったなら、法的にはすでに契約が成立したとみなされる可能性があります。その場合、単なる気が変わったという理由では、送ったお金を取り戻しにくくなります。ただし、成立するかどうかはケースごとに異なります。

裁判所が仮契約金を返還すべきか判断するとき、最も重視する基準は「契約の本質的な内容に合意したか」です。どの物件なのか、取引代金全体とその支払方法など、取引に欠かせない重要部分についての具体的な合意があれば、正式な契約書がなくても契約が成立したと認められることがあります。

2つ目の基準は「特約(特別な条件の約束)」の有無です。送金前にメッセージで「正式な契約書を交わす前にキャンセルした場合、仮契約金は全額返す」とか「気が変わった場合、このお金は違約金として放棄する」といった条件を明記していたなら、原則としてその特約が優先されます。ただし、内容が明確である必要があり、違約金が過大なら裁判所が減額することもあります。

逆に、金額や支払時期といった核心的な条件が具体的に決まっていないまま「とりあえず他の人に回さず押さえておいてください」と入金した場合は話が変わります。このときは契約が成立していないとみなされる可能性が高く、仮契約金を放棄する明確な約定がなければ、法的原因のない不当利得として返還を受けられます。

仮契約金についてよくある勘違いが、「預けた仮契約金の100万ウォンさえ諦めれば、契約は自由に破棄できる」という考えです。すでに重要事項に合意して契約が成立している状態なら、解約金(手付解除のときの基準額)の基準は、実際に入金した仮契約金ではなく、当初約束した正式な契約金の全額になります。

たとえば、保証金1億ウォン(約1,000万円)のチョンセ契約(韓国特有の賃貸制度で、月々の家賃の代わりにまとまった保証金を預ける方式)で、正式な契約金が1,000万ウォン(約100万円)なのに、とりあえず100万ウォンだけを仮契約金として入れたとします。韓国の大法院(2014다231378)は、契約金の一部しか支払われていない状態では、原則として一方が勝手に契約を解除することはできず、たとえ解除を認めるとしても、解約金は実際に受け取った額ではなく約定した契約金全体を基準にすべきだと判断しました。この基準に従えば、大家さんは受け取った100万ウォンの2倍にあたる200万ウォン(約20万円)を払うだけで契約を破棄することはできません。借り手側も100万ウォンを諦めるだけで契約から自由になれるわけではなく、残りの契約金や損害賠償をめぐって争いになることがあります。

そのため実際の取引では、送金前に「本契約の締結前はいつでもキャンセル可能で、入金額は全額返還する」といった特約メッセージを交わすことが多いです。ただし、具体的な事情によって裁判所の判断は変わることがあります。