中途金ローン(チュンドグム貸付):韓国の新築分譲マンションをつなぐ集団貸付

オーダーメイドのスーツを作るとき、生地を選んで手付金を入れ、体に合わせる仮縫いの段階で中間金を払い、仕上がった服を受け取るときに最後の残金を払う流れを思い浮かべてみてください。まだ建っていない新築マンションを分譲で買う過程も、これとそっくりです。

韓国の新築マンションの契約者は、抽選(分譲申込みの当選)に当選した直後に契約金(手付金。通常10〜20%)を払います。そして約2〜3年の工事期間のあいだ、4〜6回にわたって工事の進み具合に合わせて分割で払う中途金(約60%)を納めます。最後に工事が終わって家の鍵を受け取るとき、残金(20〜30%)を支払います。

問題は、住宅価格の半分をはるかに超える中途金が数億ウォンにのぼることです。数か月おきに数千万ウォンずつのまとまったお金を用意しなければならないので、ふつうの人のほとんどは、銀行の助けなしに自分で現金をそろえるのが難しいのです。ただし、中途金ローンの限度額は地域や保有している住宅の数によって変わるため、中途金の全額をローンで借りられないこともあります。

まだ地面を掘ってコンクリートを流し込んでいる最中のマンションは、完成した建物ではないので、銀行に担保として差し出せません。そこで、マンションを供給する施行会社(または建設会社)が、公的な保証機関の保証をもとに銀行と協定を結び、契約者たちをまとめて一括で融資を受けられるようにしてくれます。

これを「集団貸付」と呼びます。個人が銀行を一軒一軒回って別々にローンを探さなくても、決まった日に、銀行から施行会社が指定した分譲代金の口座へ融資金がそのまま振り込まれます。

利息の払い方も、あらかじめ知っておく必要があります。建設会社が利息を肩代わりしてくれる「無利子」の条件もありますが、多くの場合は、工事期間中に発生した利息を入居のときにまとめて返す「利子後払い制」が使われます。タダなのではなく、利息はずっとたまり続けているということを忘れてはいけません。

中途金ローンは、10年、30年とゆっくり返していく長期のローンではありません。マンションが完成するまでだけ仮に続く、完成までのつなぎ融資に近いものです。

工事が終わってマンションが完成すると、その家が担保の役割を果たせるようになります。入居者は、まさにこの入居(残金)の時点で、中途金ローンを正式な「住宅担保ローン」に借り換えるか、貯めておいた現金や韓国特有の賃貸保証金(チョンセの保証金)で中途金ローンを全額返さなければなりません。登記は通常その後に出るので、銀行は登記が出たら、その家に担保(抵当権)を設定します。

注意したいのは、入居の時点でローン規制が強まったり、相場が分譲価格を下回ったりすると、住宅担保ローンの限度額が減ることがあるという点です。残金を払えなければ入居が難しくなるので、最初から返済計画をすき間なく立てておく必要があります。