REIT（リート）

都心のにぎやかな通りを歩くと、空高くそびえる巨大なビルが目に入ります。こうした大型ビルを個人が自分ひとりでお金を貯めて買うのは、ほとんど不可能に近いことです。数百億から数千億ウォンという途方もないお金が必要だからです。

REITは、巨大なビルを細かく切り分けた「かけらのチケット」を発行するようなものです。たくさんの一般投資家が1万ウォン、5万ウォンずつお金を出し合って、ひとつの大きな投資会社をつくります。この会社が集まった資金でビルを買い、投資家たちはビルの持ち分に応じて株主になるのです。

証券取引所に上場しているREITなら、その株を普通の株と同じようにいつでも簡単に売り買いできます（上場していないREITも多くあります）。不動産を直接買うなら、契約書の作成から納税まで数か月かかりますが、REITならスマートフォンをタッチするだけで不動産の持ち分を売買できる、便利な方法です。

REITがお金を稼ぐしくみは、近所の商店ビルのオーナーが毎月家賃を受け取るのと、基本的に同じです。REITが所有するデパート、物流センター、オフィスビルに入居している大企業が、毎月きちんと賃料を支払います。

会社は、この賃料収入からビルの管理費用や借入金の利息を差し引いた残りを、投資家に配当金として分けます。ふつうの企業は稼いだお金の一部しか株主に渡しませんが、韓国の委託管理型REITをはじめとする大半のREITは、法律で利益の90%以上を配当として支払うことが定められています（自社で従業員を抱える自己管理型REITには、法で定めた期間に限って、配当の基準を50%以上に引き下げる特例もあります）。

おかげで投資家は、まるで巨大なビルの家賃を定期的に分けてもらう大家さんになったような効果を味わえます。四半期ごと、あるいは毎月、口座に配当金が入ってくるので、定期的なキャッシュフローがほしい人に人気があります。

もう少し正確にいうと、REITは元本が保証される預金ではなく、毎日価格が変わる株式の一種です。したがって、不動産市場が冷え込んだり空室（空いているオフィス）が増えたりすると、配当金が減り、株価が下がって元本割れになることがあります。

とくにREITは、大型の建物を買うために銀行から多額の借入れをするので、金利の変動にとても敏感に反応します。政策金利が上がると、返さなければならない借入金の利息が増え、株主に回る配当金が削られかねません。

また、ビルのほかにも、データセンター、通信タワー、ホテル、物流倉庫など、どんな資産に投資するかによって、REITの性格はまったく変わります。単に「不動産」という名前だけで投資するよりも、その空間を借りて使うテナントがしっかりしているかどうかを、丁寧に見きわめることが大切です。